Ed Diepenmaat in het NHD: ’Nationale coördinatie en verstandig bouwen moet de woningmarkt weer vlot trekken.’

28 mei 2021

Ed Diepenmaat is voormalig hoofd ruimtelijke ordening gemeente Alkmaar en voorzitter van het Architectuur Informatie Centrum (AIA). Het NHD/Alkmaarsche Courant plaatste zaterdag 22 mei deze ingezonden brief:

Nederland heeft een groot tekort aan woningen en de woningmarkt kent extreme prijsstijgingen. Die maken dat er met name voor jongeren en starters geen woningen op de woningmarkt zijn. Voor die groepen is er sprake van echte woningnood. Koopwoningen zijn voor jongeren en starters onbetaalbaar en huurwoningen in de sociale sectie zijn er niet. Nationale coördinatie en verstandig bouwen moet de woningmarkt weer vlot trekken.

De oorzaak van deze problemen is complex. Veel partijen spelen daarin een rol.

Om te beginnen is daar de overheid die op het gebied van de volkshuisvesting nauwelijks nog beleid voert. Het ministerie van VROM is onder Rutte 1 opgeheven, woningbouwverenigingen zijn geliberaliseerd en gesubsidieerde bouwprogramma’s zoals die voor de Vinex-wijken bestaan niet meer.

Aan de woningcorporaties is verhuurderheffing opgelegd, bedoeld om corporaties in moeilijkheden bij te staan. In de praktijk is dit slechts gehanteerd als een bezuiniging op de rijksbegroting, waardoor de corporaties zwaar in hun mogelijkheden zijn gekort.

Deze bezuiniging heeft stevig bijgedragen tot het inzakken van de bouwproductie en heeft gezorgd voor krapte op de woningmarkt. Een markt die sterk wordt beïnvloed door de fiscale situatie en waarin vervolgens de makelaars en de banken een belangrijke rol spelen.

Makelaars verkopen woningen tegen de hoogst mogelijke prijs. Maar makelaars kennen geen vaste spelregels. Dit leidt tot prijsopdrijvende verkoopmethodes en tot ondoorzichtigheid bij de toedeling van woningen.

De rol van de banken heeft vooral te maken met de huidige extreem lage rentes, leidend tot het verstrekken van hoge hypotheken en ondersteund door een zeer gunstig fiscaal regime voor koopwoningen. Een fiscaal stelsel dat woningeigenaren enorm bevoordeeld ten opzichte van huurders. Voor huurders bestaat er geen hypotheekrenteaftrek, geen verschil tussen inkomstenbelasting en vermogensbelasting en geen jubelton.

Kapitaalmarkt
Alles bij elkaar een situatie waarvan Frank Kalshoven in de Volkskrant al eens opmerkte dat de woningschaarste niet wordt veroorzaakt op de woningmarkt, maar op de kapitaalmarkt. En dat er voor het oplossen van dat probleem meer moet gebeuren dan het blindweg bouwen van veel woningen.

Het tekort aan woningen vraagt om bouwlocaties. Daarmee belanden we op lokale schaal in het huidige getouwtrek tussen gemeentes en provincie over waar er wel en niet mag worden gebouwd, met als nationale overkoepeling de lopende discussies over de verdeling van de ruimte in Nederland over landbouw, natuur, verstedelijking en energie. En dus bij de behoefte aan een centrale sturing bij de rijksoverheid.

Voor de makelaars is het de hoogste tijd te komen tot een regulering van hun werkwijze. De huidige gang van zaken bij de verkoop van een woning lijkt nog het meest op een veiling. Verschil is alleen dat bij een veiling de biedprijzen openbaar zijn. Bij een woning zijn die alleen aan de makelaar bekend.

Wat niet helpt zijn de keurige overzichten van overbiedingen en de extreme stijging van de verkoopprijzen. Voornamelijk beschrijvingen van situaties die zij zelf hebben helpen ontstaan. Wat wel erg zou helpen is een van te voren beschikbare onafhankelijke bouwtechnische beoordeling van de woning en een eveneens onafhankelijke taxatie met een daarop gebaseerde vraagprijs en een transparante werkwijze. Zolang dat er niet is blijft het wildwest in makelaarsland.

Een vraagprijs is nog geen koopprijs. De koopprijs zal niet dalen zolang er voor de woning een huurprijs kan worden gevraagd die ver uitgaat boven de hypotheekkosten en zolang de huurinkomsten onbelast zijn. Tot die tijd zullen beleggers altijd meer kunnen bieden dan bewoners. En zijn het vooral de beleggers die geholpen zijn met transparantie.

De huidige fiscale regelingen dragen bij tot een tweedeling in de samenleving, tot een onoverbrugbaar verschil tussen de ’haves’ en de ’have nots’, tussen eigenaren en huurders. Het op een normale manier belasten van bedrijfsmatig geëxploiteerde woningen zou ongetwijfeld helpen dit verschil te verkleinen.

Het huidige gebrek aan woningen gaat niet over een tekort op alle fronten. Het treft zoals bekend vooral jongeren en starters op de woningmarkt en ouderen die geen alternatief hebben voor hun te grote huis. Dat los je niet op met het bouwen van veel dure woningen in de hoop op doorstroming. Dat los je vooral op door voor die specifieke groepen te bouwen.

Door vragen naar tiny houses voor jongeren en knarrenhoven voor ouderen te vertalen in compacte en betaalbare vormen van stedelijk wonen. Door niet verstrikt te raken in discussies over de voor- en nadelen van hoog- of laagbouw, maar door bijvoorbeeld te bouwen in vormen van wat men in Engeland noemt ’lowe rise, high density’. Hopelijk wordt het plan voor het PEN-dorp in Alkmaar van het architectenbureau bureau De Zwarte Hond daarvan een goed voorbeeld.

Het wordt tijd voor specifieke gesubsidieerde bouwprogramma’s, bijvoorbeeld zoals in de tijd dat Van Dam nog staatssecretaris van VROM was en hij de HAT–eenheden (Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens) bedacht. En het wordt tijd voor een stimuleringsprogramma voor architecten om dat op een eigentijdse manier vorm te geven.

En tenslotte. Het zij nogmaals gezegd, al deze maatregelen zijn alleen maar te aan te sturen en te coördineren vanuit één nieuw in te stellen ministerie van VROM.

Ed Diepenmaat

Meest gelezen

© Woningmakers regio Alkmaar | Webdesign en realisatie 2021: Kobalt Digital