Wijst ‘Woonhopig’ Alkmaar de weg in woningbouwland..?

11 juli 2021

Bron: Cobouw | Een artikel van Marc Doodeman | 7 jul 2021

Eerst het zoet. Minister Ollongren prijst Alkmaar als “veelbelovend voorbeeld van hoe goede samenwerking de woningbouw kan versnellen”. Ontwikkelaars, corporaties en makelaars – ze noemen zich de Woningmakers – en de gemeente hebben sinds twee jaar regelmatig een “bouwberaad” en houden met een dashboard de voortgang van de bouwplannen gebroederlijk bij. Groen betekent dat er vaart in zit, oranje betekent aandacht nodig en rood dat ingrijpen nodig is.

Alkmaar viel eerder al op in Den Haag. Wijlen woonminister Eberhard van der Laan was tijdens de financiële crisis gecharmeerd van het aanjagen van de woningbouw in de kaasstad. Oliemannetje Jos Feijtel (voormalig burgemeester, corporatiedirecteur en ontwikkelaar) zou een voorloper worden van het expertteam Ontslakken van het ministerie van Binnenlandse Zaken: ervaren rotten die het land ingestuurd worden om projecten uit de modder te trekken.

Optimisme
Dan het zuur. In heel Nederland groeit de woningnood en de regio Alkmaar is er geen uitzondering op. De woningmarkt rond Alkmaar is de laatste tien jaar niet zo krap geweest, oordeelde Dynamis onlangs. In de periode 2016-2018 kwamen er 2800 huishoudens bij, terwijl er maar 2400 woningen opgeleverd werden. De stad heeft volgens recent onderzoek van ABF Research van 2020 tot en met 2029 in totaal 11.800 nieuwe woningen nodig. In de tien jaar daarna zijn dat er nog eens 4.100. Een blik op Funda leert dat er eind juni in de stad 147 koopwoningen beschikbaar zijn. Bijster weinig in een stad met 52.000 huizen.

Veel mensen in Alkmaar zijn “woonhopig”, constateerden de Woningmakers regio Alkmaar twee jaar geleden. “Het gaat over mensen, wiens leven een stuk aardiger wordt als ze een woning vinden die bij hun past.” Het was tijd voor actie. Dus kruipen de Alkmaarse ontwikkelaars, corporaties en de gemeente sindsdien twee à drie keer per jaar bij elkaar en worden de bouwplannen die de gemeente en marktpartijen hebben verzameld in een monitor en vervolgens getoetst, zegt Martin Bosch, coördinator van de Woningmakers en voormalig directeur stadsontwikkeling van de gemeente, die in die rol elf jaar geleden het initiatief nam om een woningbouwaanjager aan te stellen. De ontwikkelaars lopen de lijst langs: bouwen ze meer of minder woningen? In welk jaar komen hoeveel woningen? Is er een gesloten business case? Moet er gesaneerd worden? En zijn er afhankelijkheden van andere projecten?

“Er zit altijd heel veel optimisme in dit soort plannen”, zegt Bosch. “Door ze tegen de meetlat van het realisme te leggen, kom je veel dichter bij de echte productie uit.” Het overleg is ook om de productie te stroomlijnen. “Als we zien dat we in een bepaald jaar de productie niet halen, vragen we: Kan iemand nog een tandje bijzetten?”

Buitenpoorters
De samenwerking van de Alkmaarse woningmakers is niet nieuw. In 2010, tijdens de financiële crisis, legden ze ook vrijwillig hun bouwplannen open en bloot op tafel, om te bepalen of het totale woonmarktplaatje in de regio klopte. Ze vertelden elkaar hoe de verkopen ervoor stonden en welke woningen wel en niet goed liepen.

Maar de aandacht in het land voor woningbouw verslapte rond 2013. Alkmaar was er geen uitzondering op. Gemeenten en ontwikkelaars hadden rond 2013-2015 geen zin meer in nieuwe avonturen, gehavend als ze waren door de crisis, kijkt Jac Vries, directeur van ontwikkelaar VBM terug. “Dat is een belangrijke reden dat er nu te weinig gebouwd wordt.” En vergeet ook voormalig minister Stef Blok niet, zegt hij. Die zei dat de woningbouw klaar was en dat de markt zijn werk zou gaan doen. “Zo werkt het niet. We zijn die ellende nog steeds aan het repareren.”

In Alkmaar ging de stadspoort ook dicht voor woningbehoeftige Amsterdammers. “De dominante partij in het college, OPA (Onafhankelijke Partij Alkmaar – red.) vond het niet nodig om voor buitenpoorters te bouwen”, herinnert aanjager van het eerste uur Jos Feijtel zich een voorbode voor de dalende bouwproductie.

Met het nieuwe college (GroenLinks, VVD, PvdA, D66 en CDA) dat in 2018 aantrad, staat de poort inmiddels weer open. Vanaf 2013 is de verhuisstroom van Amsterdammers richting de regio Alkmaar volgens ABF sterk toegenomen, van ongeveer 2.800 tot 4.500 personen per jaar. Feijtel: “De Amsterdammers komen toch wel. Als er weinig aanbod is, verdringen ze Alkmaarse woningzoekers. Dus kun je beter voldoende bouwen.”

Alkmaar is echt niet gek
“Wij streven ernaar om in Alkmaar duizend woningen per jaar te bouwen”, zegt wethouder wonen Paul Verbruggen (PvdA). Hij wil af van “klassieke termen” als harde en zachte plancapaciteit. “Dat vind ik plastic woorden die helemaal niets zeggen. Wat we met de Woningmakers doen is zorgen dat we realisatiecapaciteit hebben: wat wordt wanneer gerealiseerd? In het bouwberaad kijken we: waar loopt het in het proces vast. Waar ontstaan hobbels, doublures en loops en kunnen we die eruit halen?”

Het is vooral binnenstedelijk bouwen wat Alkmaar wil gaan doen. Buitenstedelijk wordt in de kiem gesmoord door de provincie. Een plan om bij Stompetoren, een dorpje ten oosten van Alkmaar, uit te breiden, mag niet doorgaan, omdat de provincie Noord-Holland vorig jaar de locatie die bestaat uit graslanden en akkervelden als Bijzondere Provinciale Landschap heeft aangewezen.

Dat was tegen het zere been van Alkmaar. “Er bestaat al sinds 2010 een plan in Stompetoren-West waar we 450 woningen zouden kunnen bouwen”, zegt Verbruggen. “Het was nog geen bestemmingsplan. Er lag een intentie: daar willen we ooit gaan bouwen. In onze beleving heeft de provincie dat omarmt, in de beleving van de provincie is dat niet zo. Daar kun je heel lang over gaan steggelen, maar daar bouwen we geen woning sneller door. Het laatste waar we in Nederland behoefte aan hebben is dat overheden knokkend over straat gaan. We hebben gekozen voor een andere route. We nemen het bestemmingsplan zelf ter hand en gaan opnieuw met de provincie in gesprek. We willen laten zien: we zijn echt niet gek, we gaan het echt niet volstampen met woningen in twee jaar tijd.” Het gaat er Verbruggen om dat de voorzieningen in de dorpskern van Stompetoren het zonder nieuwbouw moeilijk gaan krijgen om zelfstandig te blijven functioneren.

Agrarische grond
De gronden rondom Stompetoren zijn onderdeel van droogmakerij “De Schermer”, motiveerde de provincie vorig jaar haar besluit. Die is van “zeer hoge landschappelijke en cultuurhistorische waarde. De geometrische opzet en de indeling van de droogmakerij met lange assen en het rechthoekige verkavelingspatroon laat de ontginningsgeschiedenis van de Schermer in de Gouden Eeuw zien.”

De grond waarop de ontwikkeling van Stompetoren-West zou plaatsvinden, is in 2007 door ontwikkelaars USP Vastgoed en Mulder Obdam verkocht aan de gemeente in ruil voor een bouwclaim. Na het faillissement van de laatste nam VBM Ontwikkeling deze positie over. Vries: “Daar hebben we nu niets aan. De gemeente Alkmaar is nu trotse eigenaar van 30 hectare agrarische grond.”

Het Alkmaars verzet tegen alleen maar binnenstedelijk bouwen is groot. Binnenstedelijk bouwen is vaak veel trager en versnipperd, waarschuwt Bosch. Het is complexer en vergt meer ambtelijke capaciteit, vult Feijtel aan. “Per woning moet er ruim 65.000 euro bij”, verwijst Vries naar onderzoek van Rebel. Gedeputeerde Cees Loggen (VVD) sprak zich in campagnetijd nog uit voor bouwen in het groen. Vries: “Maar hij heeft zich nu volkomen gecommitteerd aan het coalitieakkoord (van GroenLinks, D66, VVD en PvdA – red).” Feijtel, die als aanjager in verschillende provincies actief was, vindt de provincie Noord-Holland “rigide” “Maar Utrecht is ook niet mals.”

Woningen onderweg
Wethouder Verbruggen wil de kwestie Stompetoren niet te groot maken. Dat de uitbreiding bij het dorp niet doorgaat, wil niet zeggen dat daardoor het bouwtempo van Alkmaar te laag ligt, vindt hij. “Afgelopen donderdag hebben we in de raadsvergadering 285 woningen voor het Ringerskwartier in het centrum geaccordeerd. En gisteren programma’s voor in totaal 250 woningen. En we hebben een programma van 411 woningen aan het Jaagpad. Daar ga ik binnenkort de eerste paal slaan. En dan zijn er nog een paar projecten onderweg. Er zitten voor Alkmaar-Noord 450 woningen in de bestemmingsplanprocedure. Het is dus niet zo dat de woningbouw niet opschiet omdat we niet in Stompetoren-West mogen bouwen. Dat kan ik met droge ogen niet beweren.”

Tekst: Marc Doodeman, Cobouw, verslaggever Economie

Meest gelezen

© Woningmakers regio Alkmaar | Webdesign en realisatie 2021: Kobalt Digital