Waarom corporaties te weinig huizen bouwen: 14 oorzaken

8 februari 2021

bron: Cobouw – een artikel van Marc Doodeman – 5 februari 2021

Corporaties beloven al jaren gouden bergen. Hoe kan het dat corporaties 23.000 woningen per jaar denken te bouwen en er eind van het jaar maar 15.000 opgeleverd zijn? Dit zijn de veertien oorzaken.

Het is al vanaf 2014 het geval: corporaties bouwen veel minder woningen dan gepland. De sector realiseerde in 2018 61 procent van de begrote nieuwbouwproductie voor dat jaar. In 2013 was dat aandeel nog 93 procent. Hoe komt dat? Rigo zocht het uit in opdracht van toezichthouder Autoriteit woningcorporaties. Daarbij werd gekeken naar remmende factoren in zowel de planfase als de bouwfase.

1. Te weinig bouwlocaties
Gemeenten leveren te weinig bouwlocaties. 60 procent van de corporaties merkt dat gemeenten onvoldoende locaties aanbieden om de prestatieafspraken te kunnen waarmaken. Het gaat om afspraken over nieuwbouw in de door de gemeenteraad vastgestelde bestemmings- of omgevingsplannen.

2. Bestemmingsplanprocedure kost tijd
Bestemmings- of omgevingsplanprocedures staan bovenaan de lijst met grootste oorzaken van vertragingen. Omdat er tijdens de financiële crisis minder werd gebouwd, is er op planafdelingen van gemeenten flink gereorganiseerd. Gemeentelijke procedures duren daarom langer dan normaal. Procedures en onderzoeken op het gebied van flora fauna, stikstof, archeologie en bezwaren en beroepen schuiven projecten ook naar achteren in de tijd.

‘Sociale woningbouw verkeert in een impasse’
Waarom bouwen corporaties te weinig woningen? “Er is een ruim palet van oorzaken”, ziet Kees van Nieuwamerongen, directeur van toezichthouder Autoriteit woningcorporaties. Van een tekort aan bouwlocaties tot te hoge bouwkosten. Maar de vinger wijst ook opvallend ferm naar Den Haag. “Daar ligt voor een belangrijk deel de oorzaak.”

3. Belastingen en heffingen
Corporaties kregen in 2014 op hun donder van Den Haag. De Parlementaire Enquête Woningcorporaties voelde als een pijnbank. De volkshuisvester gingen ook nog eens vennootschapsbelasting (VPB) en daarna verhuurdersheffing betalen. De nieuwe Woningwet in 2015 betekende dat corporaties zich moesten concentreren op sociale huur. Het Vestia-echec maakte corporaties bang om financieel uit de bocht te vliegen.

4. Sturen op rendement
Corporaties zijn sinds de parlementaire enquête en nieuwe Woningwet dan een voorzichtige financiële koers gaan varen. Daardoor stuurden ze ook scherper op het rendement van bouwprojecten. Dat zorgde ervoor dat projecten in de pijplijn vertraging opliepen.

5. Lage prioriteit nieuwbouw
De stemming was rond 2015: de sociale sector is klaar. Er waren genoeg sociale huurwoningen. Nieuwbouw kreeg weinig prioriteit. Er werd drastisch gesneden in het investeringsbudget.

6. Ontwikkelafdelingen corporaties ingekrompen
Omdat corporaties minder gingen bouwen werden ontwikkelafdelingen van corporaties gedeeltelijk en soms geheel afgebouwd. Nu de nieuwbouw aantrekt moeten veel corporaties mensen inhuren om nieuwbouwprojecten te draaien.

7. Stijgende bouwkosten
In 2016, 2017 en 2018 stelden corporaties nieuwbouwplannen uit vanwege de snel stijgende bouwkosten. Dit was volgens Rigo het gevolg van marktwerking, de abrupte introductie van gasloos bouwen en het duurzaamheidsbeleid van corporaties. Hierdoor kwamen de rendementen verder onder druk te staan en gingen corporaties soms opnieuw onderhandelen met de bouwers over vergevorderde plannen of gingen ze plannen herontwikkelen, met vertragingen als gevolg. Bouwers hadden een tekort aan personeel en aan materialen, wat ook weer voor vertraging zorgde.

“Er werd in die periode een adempauze ingelast. Er was een schrikreactie”, zegt een projectmanager in het Rigo-onderzoek. “Er was een gevoel van klem zitten met daarbij opgeteld hoge bouwkosten. Projecten werden doorgeschoven in de tijd.”

8. Matige samenwerking
Volgens Rigo ontbrak het soms ook aan voldoende samenwerkingsbereidheid tussen corporaties en gemeenten waardoor processen werden vertraagd.

9. Planoptimisme
Bijna alle corporaties hebben prestatieafspraken gemaakt met gemeenten en huurders met betrekking tot nieuwbouw. De afgesproken aantallen nieuw te bouwen woningen zijn volgens veel corporaties reëel, maar wel optimistisch gepland in de tijd. Veel corporaties geven aan dat de vastgestelde plancapaciteit te beperkt is voor de prestatieafspraken. De nieuwbouwaantallen in de prestatieafspraken sluiten niet altijd aan op de aantallen in de begroting. Hoe dat komt? Er zijn gemeenten en corporaties die de prestatieafspraken vooral gebruiken om een ambitie af te spreken om zodoende woningbouwprojecten in gang te zetten.

Hoe Den Haag de bouwimplosie bij de corporaties veroorzaakte
Woningcorporaties bouwen de laatste jaren nog niet de helft van het aantal woningen die ze voor de komst van de verhuurdersheffing bouwden. Ondanks talloze waarschuwingen voor de kwalijke effecten van de heffing bleven twee kabinetten en de toezichthouder onvermurwbaar. Hoe heeft het zover kunnen komen?

10. Begroting is ambitie
De begrotingen van corporaties missen soms ook realisme. De begroting wordt vaak intern gebruikt om de nieuwbouwproductie op te voeren. De druk op het ontwikkelen van plannen wordt groter als intern en extern een grotere ambitie wordt afgesproken, merkt Rigo. Het doel is dan niet om een zo goed mogelijke prognose af te geven, maar om de organisatie in beweging te krijgen. “Soms is het goed de lat wat hoger te leggen”, zegt een commissaris tegen de onderzoekers. “Je kunt beter achteraf uitleggen waarom iets niet gebeurd is, dan geen ambitie hebben en vooraf al laag bijstellen en voorzichtig zijn. Je wilt uiteindelijk continuïteit in de productie krijgen.”

11. Wethouders niet afgerekend
Wethouders worden in veel gevallen niet hard afgerekend als de afgesproken aantallen nieuwbouw niet gerealiseerd zijn. Ook wordt niet altijd geëvalueerd met welke belemmeringen of vertragingen nieuwbouwprojecten te maken hebben.

12. Beperkte huurstijgingen
Omdat de corporaties hun huren jaarlijks maar beperkt laten stijgen, staat het rendement op nieuwbouw al jaren onder druk. Wat ook negatief werkt is dat de aanvangshuur van nieuwe woningen is gedaald na de introductie van passend toewijzen.

13. Laat vergunning aanvragen
Sommige corporaties zijn erg laat met het aanvragen van een vergunning. 21 procent van de corporaties geeft bijvoorbeeld aan dat voor minder dan de helft van de nieuwbouw, die volgens de begroting in 2021 wordt opgeleverd, een bouw- of omgevingsvergunning is aangevraagd. Een projectmanager zegt hierover tegen Rigo: “Ik merk dat ik soms te laat wordt ingeschakeld door corporaties omdat ze uitgaan van de snelst mogelijke planning. Een project staat dan al in de begroting maar de planning is qua tijdspad niet realistisch.”

14. Familiecultuur
Corporaties hebben een familiecultuur. Bij corporaties heeft men meer moeite dan bij commerciële partijen elkaar aan te spreken op gemaakte afspraken. Commerciële partijen zijn beter in het sturen op voortgang en planning. Dat komt omdat zij meer financieel gedreven zijn en voor hun voortbestaan afhankelijk zijn van een continue stroom aan projecten.

Het bouwtempo van corporaties stijgt weer. Het onderzoek van Rigo richtte zich op 2018 en eerder. Tijdens het onderzoek bleek dat in 2019 78 van de plannen is gerealiseerd. Ook vorig jaar lijkt er veel gebouwd te zijn. De druk op de woningmarkt en het sociale segment in het bijzonder geeft aanleiding om meer te bouwen. Nieuwbouw heeft weer prioriteit. In regio’s waar de druk op de woningmarkt het grootst is, worden de meeste plannen waargemaakt.

 

Lees het hele artikel en de achterliggende informatie op de site van Cobouw.

Meest gelezen

© Woningmakers regio Alkmaar | Webdesign en realisatie 2021: Kobalt Digital