Van MAX naar MIN
In deze tijd van krapte moeten we meer woningen bouwen om aan de vraag te kunnen voldoen. We moeten dus van MAXIMALE naar MINIMALE aantallen woningen: geen zorgen om te veel woningen te bouwen, maar eisen of uitnodigen dat er genoeg wordt gebouwd. Een andere — flexibeler — insteek van de RAPs.
Het GAS erop
Van het rempedaal naar het gaspedaal: in een krappe markt moeten met een flexibele basishouding van iedereen projecten waar mogelijk worden gerealiseerd. De krapte op de woningmarkt is heel groot, daar kunnen we wat aan doen door extra nieuwbouwwoningen te bouwen.
Woningen ipv Getallen
Niet de plancapaciteit is maatgevend, maar het aantal woningen dat (elk jaar!) daadwerkelijk aan mensen wordt opgeleverd. De Woningmakers willen zich inspannen dat er via monitoring meer zicht komt op welke plannen uitvoeringsgereed zijn. Dan is naast een vigerend bestemmingsplan aan meer voorwaarden voldaan.
Samen aan de slag
Van separaat naar samen: meer dan in het verleden ontstaat daarmee de noodzaak om plannen samen te maken in een publiek-privaat proces. De Woningmakers verbinden de private partners van de woningbouw, en gezamenlijk zoeken zij de verbinding met de overheden.
Home
Er zijn momenteel geen aanstaande evenementen.Juli 2020: Woondeal Noord-Holland Noord
De Woningmakers participeren in de WoonDeal NHN. De samenwerking tussen overheid en markt is een Unique Selling Point van onze regio en heeft een plek in het beleid. De provincie zette het al in de Woonagenda, nu staat het ook in de WoonDeal die de regio aanbood aan een delegatie van kamerleden.
De Planmonitor is voor de Woningmakers een belangrijk instrument om het gesprek tussen ontwikkelende partijen en de gemeenten te voeren. In de Overeenstemming van Egmond spraken overheden en Woningmakers af jaarlijkse productieafspraken willen maken. Gesprekken daarover hopen wij op korte termijn te starten aan de hand van echte cijfers, uit de Planmonitor.
Joke van den Berg en Krista Walter vertegenwoordigen de corporaties, Peter van Oeveren en Jac Vries de ontwikkelaars, Hans van de Leygraaf en Robert de Joode de makelaars, en Jos Feijtel en Martin Bosch de woningbouwadviseurs.
Problemen in de regio Alkmaar voor het voetlicht
De Woningmarkt in de regio Alkmaar (Heerhugowaard, Alkmaar, Langedijk, Bergen NH, Uitgeest, Castricum, Heiloo) is bijzonder krap. Dat uit zich in een groot aantal zoekenden voor elke woning die op de beschikbaar komt. Gevolg is lange wachtlijsten voor huurwoningen, veel potentiële kopers op elke aangeboden koopwoning en stijgende huizenprijzen.
De Woningmakers werken aan een onder ondernemers en overheden gedeeld beeld hoe dit probleem er uit ziet, en wil een bijdrage leveren aan de oplossing ervan. In de huidige regionale woningmarkt wordt onvoldoende gebouwd. Samen met overheden werken we er aan dat nieuwe beleidsinstrumenten steeds beter aansluiten bij wat er nodig is om de woningbouw te versnellen. Flexibiliteit en samenwerken tussen overheid en markt zijn daarin kernbegrippen. De redenen dat een locatie niet tot ontwikkeling kan komen is telkens anders. Ook de beperkte beschikbaarheid van personeel en materialen na de crisis is een probleem.
De Woningmakers maken de urgentie zichtbaar en willen het aanpakken.
Samenwerken met de overheden
De regiogemeenten en de provincie Noord-Holland voeren vanuit de overheid regie op de woningbouw. De provincie gebruikt het RAP (Regionaal Actie Programma) als visionair document en de gemeenten in de regio voeren het uit. Door samenwerken hebben we een nieuwe visie op de woningbouwregie vastgesteld. In plaats van met vaste lijsten, gaan we werken met een dynamische planmonitor die rekening houdt met wat er in de markt nodig is. De overheid bepaalt in overleg met de Woningmakers gezamenlijk per jaar het aantal woningen dat gebouwd wordt.
In de praktijk worden er minder woningen gebouwd dan in het RAP gesteld, omdat de plannen die gepland staan om te bouwen niet altijd uitvoeringsgereed zijn. Zo werden in 2017 niet de beoogde 1400 woningen gebouwd, maar slechts 1000. De overheden gaan uit van publiekrechtelijke mogelijkheden (vigerend bestemmingsplan, zogenaamde “harde plannen”), maar vaak zijn er ook privaatrechtelijke beperkingen die maken dat een plan niet gebouwd kan worden. Als bijvoorbeeld de grondpositie niet in één hand is, er eerst een bodemsanering plaats moet vinden of er is veel verzet vanuit de buurt, dan kan de schop de grond niet in.
De wethouders van de regio Alkmaar en gedeputeerde Joke Geldhof hebben laten weten dat zij positief staan tegenover het initiatief van de Woningmakers. In het nieuw RAP krijgen de Woningmakers een rol toebedeeld. Reden is dat een flexibelere werkwijze met inbreng vanuit de markt nodig is. De Woningmakers leveren daarin de marktinput. Dat hebben de zeven Gemeenten, de Provincie en de Woningmakers op 25 januari 2019 vastgelegd in de Overeenstemming van Egmond.
Monitoring
Basis voor regie is kennis van de markt. Welke plannen zijn in voorbereiding en hoe ver zijn ze? Welke aantallen woningen zijn daar mee gemoeid? In dat huur of koop, gestapeld of grondgebonden, welke prijscategorie? Zijn er nog belemmeringen die eerst moeten worden opgeruimd voordat er gebouwd kan worden? Hoe is de planning? De Woningmakers willen zicht hebben op deze aspecten en op basis daarvan periodiek bouwafspraken maken met gemeenten en provincie. De Woningmakers actualiseren deze gegevens regelmatig in de planmonitor.
Inmiddels hebben de Woningmakers een tool (Domiporta) ontwikkeld waarmee ontwikkelende partijen zelf hun data in de planmonitor kunnen wijzigen. Met deze data kunnen de Woningmakers de plancapaciteit analyseren en (samen met marktpartijen) het gesprek met de gemeenten aangaan. Doel is een realistische planning te maken met een gelijkmatige productie door de jaren heen. Momenteel wordt de planning nog te veel bepaald door planoptimisme waardoor het gesprek onvoldoende op de onderwerpen komt die er echt toe doen om te versnellen.
De activiteiten van de Woningmakers regio Alkmaar worden mede mogelijk gemaakt door een subsidie van de provincie Noord-Holland.
